La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions de résiliation d’un contrat de bail. La résiliation de bail n’est admise que dans trois hypothèses de carence du locataire : Le défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, le non-versement du dépôt de garantie ou encore le défaut d’assurance des lieux. Intéressons nous plus particulièrement à la procédure applicable en cas de non-paiement des loyers.

 Le contrat de bail signé entre le bailleur et le locataire contient généralement une clause résolutoire qui sanctionne le non paiement des loyers par la résiliation du contrat de bail. Il arrive en effet que le locataire confronté à des difficultés financières cesse de payer le loyer sans en avertir le propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 qui réglemente le bail d’habitation a mis en place une procédure spécifique pour régler ce type de problème.

Quelles sont les modalités ?

Le bailleur constatant que le locataire ne paye plus ses loyers devra lui adresser à un « commandement de payer visant la clause résolutoire » signifié par huissier.

L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas suffisant au regard de la loi.

A compter de la date de la signification du commandement, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation. A défaut d’avoir réglé sa dette locative dans ce délai, le bailleur peut assigner le locataire pour solliciter la résiliation du bail, devant le Président du Tribunal d’Instance du lieu de résidence du locataire, statuant en formation de référé. Il est plus prudent de s’adresser à un avocat pour la mise en oeuvre de cette procédure.

L’article 24 de la loi de 1989 impose au bailleur de faire notifier au préfet l’assignation, deux mois avant la date d’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Ce délai de deux mois permet au locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement ou les services sociaux.

En pratique, c’est l’huissier chargé de délivrer l’assignation au locataire qui s’occupe d’informer le préfet. Le juge du Tribunal d’Instance peut accorder des délais de paiement au locataire si celui-ci semble en mesure d’apurer sa dette. Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Mais, cela n’autorise en aucune façon le locataire à ne plus s’acquitter du loyer.

En effet, si le locataire ne propose pas d’apurer sa dette ou s’il ne respecte pas l’engagement pris lors de l’audience, le propriétaire peut faire exécuter par Huissier la décision du Tribunal c’est-à-dire, la condamnation à acquitter les loyers dus, la condamnation à acquitter une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour où le locataire quitte les lieux, et enfin l’expulsion de celui-ci par la force publique s’il ne part pas volontairement.

A noter que toute expulsion de locataire est impossible lors de la période hivernale de chaque année, soit du 1er novembre au 15 mars.

Maître Duvillier avocat au barreau de Nice

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Maître Ghislaine Duvillier
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